공시지가와 실거래가를 비교할 때 주의해야 할 점

공시지가와 실거래가를 비교하는 것은 부동산 투자에서 매우 중요합니다. 투자 수익과 세금 문제 등과 직결되기 때문입니다. 공시지가와 실거래가를 비교할 때 주의할 점을 알아보고 최대의 수익을 얻을 수 있도록 투자 전략을 세워야 합니다.

📍 왜 공시지가와 실거래가를 비교해야 할까요?

공시지가는 행정적인 목적으로 정해지므로 실거래가와 차이가 날 수 밖에 없습니다. 공시지가와 실거래가를 비교하여 투자하려는 물건의 현실적인 가격을 파악하고 투자해야합니다.

1. 세금 계획 : 공시지가는 재산세, 종합부동산세 등의 과세 기준이 됩니다. 실거래가와의 차이를 파악하면 세금 부담을 예상할 수 있습니다.
2. 투자 가치 평가 : 실거래가와 공시지가의 차이는 투자하려는 부동산의 실제 시장 가치를 파악하는 데 도움이 됩니다.
3. 시장 동향 파악 : 공시지가와 실거래가의 차이와 변화를 통해 부동산 시장의 전반적인 흐름을 이해할 수 있습니다.
4. 대출 한도 예측 : 금융기관은 대출 한도를 정할 때 공시지가를 기준으로 참고합니다. 실거래가와의 차이를 통해 대출 가능 금액을 예상하고 투자 전략을 세울 수 있습니다.
   
   

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📍 공시지가와 실거래가를 비교할 때 주의해야 할 점

공시지가와 실거래가를 비교할 때는 투자지와 투자 시점 등 다양한 고려사항이 있습니다. 거래 대금이 큰 만큼 신중하게 결졍하여야 합니다.

🔵 목적의 차이

공시지가 : 정부가 과세 및 기타 행정 목적으로 산정한 가격입니다.
실거래가 : 실제 시장에서 거래된 가격으로 시장의 수요와 공급을 반영하며, 가장 현실적인 부동산 가격입니다.

✅ 주의할 점 :

• 공시지가는 시장 가격이 아니기 때문에 이를 기준으로 부동산 가치를 판단하면 안 됩니다.
• 투자나 매매를 고려할 때는 실거래가를 중심으로 평가해야 합니다.

🔵 지역별 차이

지역에 따라 공시지가와 실거래가의 차이가 다를 수 있습니다. 개발이 활발한 지역의 경우, 공시지가와 실거래가의 차이가 몇 배까지 날 수 있습니다.

• 인기 지역 : 공시지가 대비 실거래가가 2배 이상 높게 나타나는 경우가 흔합니다.
• 지방 지역 : 공시지가와 실거래가 간의 차이가 상대적으로 작습니다.

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• 서울 강남구 : 공시지가가 실거래가의 70-80% 수준
• 지방 중소도시 : 공시지가가 실거래가의 50-60% 수준일 수 있음

✅ 주의할 점 :

• 개발 호재나 교통 인프라 확충 계획이 있는 지역은 실거래가가 공시지가를 훨씬 상회할 가능성이 높습니다.
• 특정 지역의 공시지가와 실거래가를 비교할 때 주변 부동산 상황과 환경을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

🔵 부동산 유형 물건별 차이

부동산 유형에 따라 공시지가와 실거래가 차이가 다를 수 있으니 유의해야합니다. 같은 주거 공간이라고 해도 아파트와 단독주택은 실거래가율이 다릅니다.

• 아파트 : 아파트는 같은 단지 내에서도 층수, 향, 조망에 따라 실거래가가 크게 차이날 수 있습니다. 또한 학군, 교통 등 주변 환경의 변화에 따라 실거래가가 민감하게 반응하는 편입니다.
• 단독주택 : 단독주택은 단일 건물의 특성이 크게 반영되어 실거래가가 공시지가와 차이가 큰 경우가 많습니다.
• 상업용 부동산 : 용도에 따라 공시지가와 실거래가 차이가 다양하게 나타납니다. 상가는 입지 조건에 따라 실거래가가 크게 차이납니다. 특히, 역세권 상가나 대형 쇼핑몰 내 상가는 실거래가가 높게 형성되는 경향이 있습니다.

✅ 주의할 점 :

• 시장 수요, 개발 가능성, 정부 정책 등 다양한 요인이 복합적으로 작용합니다.
• 투자 대상의 유형에 따라 공시지가와 실거래가를 다르게 해석해야 합니다.
• 동일한 유형의 부동산이라도 위치, 규모, 상태에 따라 큰 차이가 날 수 있습니다.

🔵 공시지가 현실화율 고려

공시지가 현실화율은 실거래가 대비 공시지가의 비율을 말합니다. 정부는 이를 점차 높이려 하고 있어 연도별로 차이가 있을 수 있습니다.
2021년 기준, 정부는 2030년까지 공시가격을 시세의 90%까지 단계적으로 끌어올리겠다는 계획을 발표했습니다.

• 최근 10년간 공시지가 현실화율이 꾸준히 증가하며 공시지가가 실거래가에 더 근접하고 있습니다.
• 2023년 기준으로 전국 평균 현실화율은 약 71% 입니다.

✅ 주의할 점 :

• 공시지가 현실화율의 상승은 세금 부담 증가로 이어질 수 있습니다.
• 현실화율이 지역별로 다르게 적용되므로 지역별 현실화율을 확인하는 것이 중요합니다.

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📍 공시지가와 실거래가 차이의 지역별 현황 (2023년 기준)

공시지가와 실거래가 차이가 지역별로 나타나는 것은 지역의 개발 사업이나 시장 동향 등 여러가지 요인이 있습니다.

• 서울: -18.61%
• 강원: -4.35%
• 제주: -5.59%
• 전북: -8.00%
• 광주: -8.75%
• 다른 시·도: -10%대 하락률

공시지가와 실거래가 비교표

공시지가는 주로 세금 부과, 대출 한도 산정 등 행정적인 목적으로 활용됩니다. 반면, 실거래가는 부동산 매매와 관련된 투자자들에게 매우 중요한 기준이 됩니다.

 

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🔵 공시지가 실거래가 확인하기 좋은 곳

➡ 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 :
https://www.realtyprice.kr/notice/gsstandard/search.htm

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➡ 네이버 부동산 : 

네이버 부동산이 변경되어 네이버페이 앱에서 사용가능합니다.
https://land.naver.com/

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➡  한국감정원 부동산통계정보

 https://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do

다양한 부동산 통계 자료를 제공하여 심도 있는 시장 분석이 가능합니다.

 

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