가로주택정비사업의 장단점 비교 : 짧은 사업기간과 1가구 3주택 가능

가로주택정비사업은 절차를 간소화하여 기간이 비교적 짧고 1가구 3주택까지 분양이 가능하여 독특한 혜택까지 누릴 수 있습니다. 가로주택정비사업 추진 가능성이 보인다면 자세히 살펴보시기 바랍니다.

📍 가로주택정비사업의 장점

가로주택정비사업은 노후화된 소규모 주택 지역의 재생을 돕는 제도입니다. 대규모 재개발에 비해 빠르고 간편하게 진행할 수 있는 것이 특징입니다.

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가로주택정비사업과 일반 정비사업 비교표

🔵 신속한 의사결정과 주민 의견 반영

가로주택정비사업은 소규모 사업이기 때문에 관련된 사람도 소규모입니다. 이로 인해 빠른 의사결정이 이뤄져 사업 속도가 빨라집니다.

• 빠른 의사결정이 가능합니다.
• 주민들의 의견을 쉽게 반영할 수 있습니다.
• 사업 추진 시 갈등을 최소화할 수 있습니다.

🔵 사업기간 단축 및 비용 절감

가로주택정비사업은 기존 정비사업에 비해 절차가 간소화되어 있습니다.

• 정비구역 지정 및 추진위원회 구성 단계가 생략됩니다.
• 조합설립인가 단계부터 시작됩니다.
• 평균 사업기간이 3-4년으로 일반 정비사업(8-10년)보다 짧습니다.
• 소규모로 진행되어 행정 절차가 간소화되고 사업기간이 단축됩니다.
• 사업비용이 절감됩니다.
  
  

가로주택정비사업의 장단점 비교

🔵 기존 기반시설과 도로망 체계 활용

가로주택정비사업은 기존 도시 구조를 크게 해치지 않으며 개발이 됩니다. 원래 살던 주민들이 그대로 유입될 가능성이 높아 지역의 정체성이 지켜질 수 있습니다.
도로는 물론 전기, 상하수도 등 기존에 있던 인프라를 활용할 수 있어 시간과 비용이 감소합니다.

• 새로 기반시설을 설치할 필요가 없어 비용이 절약됩니다.
• 주민들의 생활 환경을 빠르게 개선할 수 있습니다.
• 공공 예산의 부담이 감소합니다.
• 분담금이 대규모 재개발에 비해 적어 기존 주민이 정착할 가능성이 높습니다.
• 지역 공동체가 유지되고 안정적인 주거 환경이 조성될 수 있습니다.
• 도시의 역사성과 정체성을 보존할 수 있습니다.

🔵 1가구 3주택 공급 가능

가로주택정비사업의 독특한 혜택으로 새로 건축된 주택 중 한 가구가 최대 3채까지 주택을 분양받을 수 있습니다. 투자자에게 유리한 부분입니다.

• 1가구당 최대 3주택까지 공급이 가능합니다.
• 거주 목적 외에 임대 목적으로 추가 주택 공급이 가능합니다.
• 새 집과 임대 수익을 모두 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

 

Ex>.서울의 한 가로주택 정비 사업 사례
기존의 소유자가 추가로 2채를 분양받아 임대 수익을 확보할 수 있었습니다.

• 총 주택 수 : 100세대
• 기존 소유자 몫 : 50세대
• 공공임대주택 : 30세대
• 추가 공급 주택(일반 분양) : 20세대

🔵 재건축 초과이익 환수제도 미적용

가로주택정비사업은 재건축 초과이익 환수제도의 적용을 받지 않습니다. 대규모 재개발 사업에 비해 비교적 사업규모가 작고 적용 주택수가 적기 때문입니다. 대신 최대 15층까지만 건축이 가능한 것처럼 규제사항도 뒤따릅니다.

• 사업성 향상에 도움이 됩니다.
• 주민들의 경제적 부담을 줄일 수 있습니다.
• 투자 매력도가 높아집니다.

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🔵 건축규제 완화 및 금융지원

가로주택정비사업은 사업성 확보를 위해 양도소득세 감면, 금융 지원, 공공임대주택 공급 등 다양한 혜택이 주어집니다.

1. 건축법에 따른 규제 완화 :
   • 대지의 조경기준 완화
   • 건폐율 완화
   • 대지 안의 공지 기준 완화
   • 건축물의 높이제한 완화
2. 주택법에 따른 기준 완화 :
   • 부대시설 및 복리시설의 설치기준 완화
   • 주차장 설치기준 완화
3. 임대주택 건설 시 인센티브 :
   • 건폐율과 용적률 추가 완화
4. 금융 지원 :
   • 주택도시보증공사(HUG)를 통한 저금리 융자 지원

🔵 공공지원 가능성

가로주택정비사업은 공공의 지원을 받을 수 있는 가능성이 있습니다.

• 공공기관과의 공동 시행이 가능합니다.
• LH나 SH 등과 협력하여 사업을 진행할 수 있습니다.
• 공공의 지원을 통해 사업의 안정성을 높일 수 있습니다.

🔵 부동산 가치 상승

• 주거 환경과 도시 미관 개선으로 부동산 가치가 상승합니다.
• 신규 기술이 적용된 쾌적한 주택을 소유할 수 있습니다.

 

📍 가로주택정비사업의 단점

가로주택정비사업은 소규모 재개발의 새로운 대안으로 주목받고 있지만 단점도 존재합니다. 주민 동의가 이뤄지지 않을 경우 사업자체가 무산될 수도 있습니다. 노인 층의 원주민이거나 사업장으로 사용하고 있는 경우 개발을 원하지 않는 경우도 꽤 있습니다.

🔵 높은 동의율 요구

• 사업 추진을 위해 80% 이상의 주민 동의가 필요합니다.
  일반 정비사업의 75%보다 높은 수치입니다.
• 높은 동의율로 인해 주민 간 동의가 이뤄지지 않으면 사업 추진이 어려워질 수 있습니다.

🔵 사업성 감소

• 최대 15층까지만 건축이 가능해 고밀도 개발이 어렵습니다.
• 소규모 사업이라 대규모 정비사업에 비해 수익성이 낮을 수 있습니다.
• 부동산 경기 침체 시 시공사 선정이 어려워질 수 있습니다.

🔵 도로 체증 문제

• 기존 도로를 그대로 사용하기 때문에 교통 체증이 발생할 수 있습니다.
• 주차 공간 부족 문제가 발생할 수 있습니다.

🔵 주민 간 갈등

제가 아는 분은 실제로 주민 간 동의가 이뤄지지 않아 지인의 가구가 포함된 다세대 주택만 빼고 가로주택 정비사업이 진행되었습니다. 알박기 형태가 되었는데도 진행이 되더라고요.

• 사업 찬성 주민과 반대 주민 간의 갈등이 발생할 수 있습니다.
• 소유주의 의사를 충분히 반영하지 못할 경우 갈등이 심화될 수 있습니다.

🔵 강제 수용 문제

• 일부 주민의 의사와 관계없이 사업구역에 강제로 편입될 수 있습니다.
• 이로 인해 재산권 침해 문제가 발생할 수 있습니다.

🔵 정보 제공 부족

• 주민들에게 충분한 설명회나 공청회가 이루어지지 않는 경우가 있습니다.
• 주민들이 주변의 사람들에게서 대략의 내용만 들어 사업의 장단점을 제대로 이해하지 못할 수 있습니다.

🔵 미등록 정비업체 문제

• 일부 미등록 정비업체들이 사업에 참여하여 문제를 일으키는 경우가 있습니다.
• 이에 대한 처벌 규정이 미비하여 관리가 어려운 실정입니다.

🔵 사업 지연

• 주민 간 갈등, 시공사 선정 어려움 등으로 인해 사업이 지연될 수 있습니다.
• 이런 상황은 사업 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

 

가로주택정비사업과 일반 정비사업 비교표

 

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📍 가로주택정비사업 장단점 비교

📍 가로주택정비사업 시 받을 수 있는 혜택

1. 용적률 상향
   • 기존 용적률보다 높은 용적률을 적용받을 수 있습니다.
2. 세제 혜택
   • 취득세, 재산세 등의 세금 감면 혜택이 있습니다.
3. 건축 규제 완화
   • 건폐율, 주차장 설치기준 등의 완화 혜택이 있습니다.
4. 임대주택 건설 시 추가 혜택
   • 공공임대주택을 일정 비율 이상 건설 시 용적률을 추가로 완화받을 수 있습니다.
5. 기반시설 설치 지원
   • 도로, 공원 등의 기반시설 설치에 대한 지원을 받을 수 있습니다.

 

📍 가로주택정비사업 상담받을 수 있는 곳은?

1. 지자체 도시정비과
   • 각 지자체의 도시정비과에서 기본적인 상담을 받을 수 있습니다.
2. 한국토지주택공사(LH) :
   https://www.lh.or.kr/menu.es?mid=a10403040500 

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가로주택정비사업은 소규모로 진행되어 사업기간이 비교적 짧고 신속하게 진행됩니다. 또한 1가구 3주택까지 분양이 가능해 임대 수익까지 기대할 수 있습니다. 하지만 주민간 동의가 이뤄지지 않을 경우 사업이 무산되거나 기대와 다른 방향으로 진행될 수 있으니 유의해야합니다.

 

 

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