부동산 시장 하이퍼 양극화(Hyper Polarization) 원인 : 꼭 알아야하는 7가지

부동산 시장의 하이퍼 양극화가 심화되고 있습니다. 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 선호 지역의 아파트 가격은 천정부지로 치솟는 반면, 지방 도시는 미분양 주택이 쌓이고 있습니다. 이런 극단적인 양극화 현상은 어떤 원인에서 비롯된 걸까요? 꼭 알고 넘어가야하는 7가지 주요 원인에 대해 알아보았습니다.

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➡ 부동산 시장 하이퍼 양극화의 특징에 대해 궁금하신 분들은 아래 글을 참조하세요.

똘똘한 한 채가 뜨는 이유 : 부동산 시장의 하이퍼 양극화(Hyper Polarization)

부동산 시장에서 양극화 현상이 심화되고 있습니다. 최근에는 단순한 양극화를 넘어 '하이퍼 양극화'라는 말까지 등장했습니다. 이런 현상은 지역, 주택 유형, 가격대 등 다양한 측면에서 나타

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📍 부동산 시장 하이퍼 양극화 (Hyper Polarization) 원인 7가지

1. 경제적 기회의 집중

수도권 쏠림 현상 : 양질의 일자리와 교육 기회가 수도권에 집중되면서 인구 유입이 가속화되고 있습니다. 통계청 자료에 따르면, 2024년 1월 기준 수도권 인구는 전체 인구의 50.3%를 차지했습니다. 이는 부동산 수요 증가로 이어져 가격 상승을 부추기고 있습니다.
지방 경제 침체 : 반면 지방은 산업 기반 약화와 인구 유출로 경제가 위축되고 있습니다. 이로 인해 부동산 수요가 감소하고 가격이 하락하는 악순환이 계속되고 있습니다.

2. 금리 인상과 대출 규제

투자 심리 위축 : 2024년 2월 기준 한국은행 기준금리는 3.50%로 유지되고 있습니다. 고금리로 인해 대출 이자 부담이 커지면서 부동산 투자 심리가 위축되고 있습니다. 특히 지방 부동산 시장에서 이러한 현상이 두드러지게 나타나고 있습니다.
대출 규제 강화 : 정부의 대출 규제 정책으로 인해 주택 구매력이 떨어지고 있습니다. 특히 지방의 경우 시세 대비 고분양가 부담으로 대출이 더욱 어려워져 수요 감소로 이어지고 있습니다.

3. 수요 쏠림 현상

'똘똘한 한 채' 선호 : 불확실한 경제 상황에서 투자자들은 안전자산으로 여겨지는 서울 강남권 아파트나 신축 대단지에 수요가 집중되고 있습니다. 이는 특정 지역의 가격만 상승시키는 요인이 되고 있습니다.
지방 기피 현상 : 지방 부동산에 대한 투자 매력도가 떨어지면서 수요가 감소하고 있습니다. 이는 지방 부동산 시장의 침체를 더욱 가속화시키고 있습니다.

➡ 현대경제연구원 ‘2024년 부동산 시장의 특징과 시사점’ 보고서 참조
hri.co.kr/upload/board/2887055879_9tP0MDqT_20241125062650.pdf

4. 인프라 격차

교통망 발달 : 수도권의 경우 GTX(수도권 광역 급행철도), 신도시 개발 등으로 교통 인프라가 지속적으로 개선되고 있습니다. 이는 해당 지역의 접근성을 높여 부동산 가치 상승으로 이어지고 있습니다.
생활 편의시설 : 수도권에 비해 지방은 상대적으로 교육, 의료, 문화 시설 등이 부족합니다. 이러한 인프라 격차는 지방 부동산의 매력도를 떨어뜨리는 요인이 되고 있습니다.

GTX 수도권 광역급행철도 노선

5. 정부 정책 영향

규제의 차별적 적용 : 정부의 부동산 정책이 지역별로 차별적으로 적용되면서 양극화를 심화시키고 있습니다. 예를 들어, 재건축·재개발 규제가 강한 지역에서는 신축 아파트 공급이 줄어들어 가격 상승이 가속화되는 반면, 규제가 상대적으로 적은 지방에서는 수요가 제한되면서 가격이 정체되는 현상이 나타나고 있습니다.
공급 정책의 한계 : 정부의 공급 확대 정책에도 불구하고 수요가 많은 지역과 그렇지 않은 지역 간의 불균형이 해소되지 않고 있습니다. 이는 결과적으로 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있습니다.

6. 투자심리

안전자산 선호 : 경제 불확실성이 높아지면서 투자자들은 상대적으로 안전하다고 여겨지는 서울 강남권이나 신축 아파트에 투자를 집중하고 있습니다. 이는 특정 지역의 가격만 상승시키는 요인이 되고 있습니다.
투자 심리 위축 : 지방 부동산의 경우 가격 하락에 대한 우려로 투자를 기피하는 현상이 나타나고 있습니다. 이는 지방 부동산 시장의 침체를 더욱 가속화시키고 있습니다.

➡ 통계청이 발표한 2024년 주택소유통계 참조
https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=262923&pg=&pp=&device=&search_txt=&topic=&type=&depth1=&depth2=

2024년 12월 주택 통계 | 경제정책자료 | KDI 경제교육·정보센터

국토교통부는 2024년 12월 기준 주택통계를 2.5.(수) 공표하였다. - 12월 인허가 실적은 155,123호이고, ’24년 전체 실적은 428,244호로 ’23년 실적(428,744호)과 유사한 수준을 유지한 것으로 나타남. - 12

eiec.kdi.re.kr

7. 투기 세력의 개입

투기 수요 집중 : 일부 투기 세력들이 가격 상승이 예상되는 특정 지역에 집중적으로 투자하면서 가격 상승을 더욱 부추기고 있습니다. 이는 실수요자들의 내 집 마련을 어렵게 만드는 요인이 되고 있습니다.
왜곡된 시장 형성 : 투기 세력의 개입으로 인해 실제 가치와 괴리된 가격이 형성되면서 시장의 왜곡이 심화되고 있습니다. 이는 장기적으로 부동산 시장의 건전성을 해치는 요인이 될 수 있습니다.

부동산 시장의 하이퍼 양극화는 복합적인 요인들이 작용하여 발생합니다. 이 현상을 해결하기 위해서는 단순한 부동산 정책을 넘어 지역 균형 발전, 일자리 창출, 인프라 확충 등 종합적인 접근이 필요합니다. 정부와 시장 참여자들의 지속적인 노력이 있어야 건전한 부동산 시장을 만들어갈 수 있겠지만 쉽지 않아 보입니다. 인간의 욕망이란 하늘을 모르고 치솟으니까요.

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