부동산 투자의 핵심 : 양극화를 넘어선 하이퍼 양극화 - 둘의 차이점은?

• 목차
• 📍 부동산 시장의 하이퍼 양극화와 양극화의 원인과 차이점
• • 🔵 부동산 양극화 : 시장 불균형의 시작
  • 🔵 부동산 하이퍼 양극화 : 불균형의 심화
  • 🔵 양극화와 하이퍼 양극화의 공통적 원인
  • 🔵 하이퍼 양극화 심화원인
  • 🔵 부동산 양극화와 하이퍼 양극화의 차이점
  • 1. 서울 강남 3구 vs 노도강
  • 2. 마용성 vs 외곽 지역
  • 3. 수도권 vs 지방 광역시

부동산 시장에서 '양극화'라는 단어를 넘어 '하이퍼 양극화'라는 표현이 등장했습니다. 과연 이 두 현상은 어떤 차이가 있을까요? 점점 심해져 가는 양극화 현상에 대해 알아보고 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지 생각해 봐야겠습니다. 부동산 시장의 흐름을 더 깊이 이해할 수 있을 것입니다.

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📍 부동산 시장의 하이퍼 양극화와 양극화의 원인과 차이점

🔵 부동산 양극화 : 시장 불균형의 시작

• 부동산 양극화란? :  부동산 양극화는 특정 지역이나 유형의 부동산 가격이 상승하는 반면, 다른 지역이나 유형은 정체 또는 하락하는 현상을 말합니다.
• 주요 특징 : 수도권과 비수도권의 가격 격차, 아파트와 비아파트 간의 가격 차이 등이 대표적입니다. 2024년 12월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은  11억8천397만원을 나타내고 있으며 조금씩 하향하고 있습니다. 서울과 지방과의 아파트 매매가격이 매우 많이 차이가 나죠. 중소도시에서는 이 가격이면 아파트 3채 살 수 있습니다.
  
  ➡ 서울 특별시 아파트 동향은 서울부동산정보광장에서 더 자세히 살펴볼 수 있습니다.
  https://land.seoul.go.kr/land/rtms/aptTrend.do

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🔵 부동산 하이퍼 양극화 : 불균형의 심화

• 부동산 하이퍼 양극화란? : 하이퍼 양극화는 양극화가 더욱 심화되어 같은 지역 내에서도 극심한 가격 차이가 나타나는 현상입니다. 특정 지역, 특정 유형의 부동산 가격이 폭등하는 반면, 다른 지역, 다른 유형의 부동산 가격은 폭락하는 형태로 나타납니다. 시장의 기본적인 기능을 넘어, 투기, 정책 실패, 사회적 불평등 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.
• 주요 특징 : 서울 내에서도 강남과 강북의 격차, 같은 구 내에서도 도로 하나를 사이에 두고 천지차이가 나는 현상이 발생합니다. 예를 들어, 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 '마용성'(마포·용산·성동구) 지역의 아파트 가격은 지속적으로 상승하는 반면, 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 하락세를 보입니다.

🔵 양극화와 하이퍼 양극화의 공통적 원인

• 경제적 기회의 집중 : 수도권, 특히 서울에 양질의 일자리와 교육 기회가 집중되면서 인구 유입이 가속화되고 있습니다. 이는 부동산 수요 증가로 이어져 가격 상승을 부추기고 있습니다.
• 수요 쏠림 현상 : 교통, 교육, 편의시설이 잘 갖춰진 특정 지역에 대한 수요가 집중되면서 가격 상승을 부추깁니다.
• 투기 세력의 개입 : 투기 세력은 단기 차익을 노리고 부동산을 매입하여 가격을 끌어올립니다.
• 저금리 환경 : 저금리 기조가 지속되면서 부동산이 주요 투자 수단으로 인식되어 특정 지역에 투자 수요가 집중되는 현상이 발생했습니다.
• 정부 정책의 영향 : 부동산 정책이 지역별로 차별적으로 적용되면서 양극화를 심화시키고 있습니다. 예를 들어, 재건축·재개발 규제가 강한 지역에서는 신축 아파트 공급이 줄어들어 가격 상승이 가속화되는 반면, 규제가 상대적으로 적은 지방에서는 수요가 제한되면서 가격이 정체되는 현상이 나타나고 있습니다.

🔵 하이퍼 양극화 심화원인

• '똘똘한 한 채' 현상 : 불확실한 경제 상황에서 투자자들은 안전자산으로 여겨지는 서울 강남권 아파트나 신축 대단지에 수요가 집중되고 있습니다. 이는 특정 지역의 가격만 상승시키는 요인이 되고 있습니다.
• 초고가 주택의 등장 : 100억원을 넘는 초고가 주택들이 등장하면서 일반적인 고가 주택 시장의 가격까지 끌어올리는 효과를 보이고 있습니다.
• 마이크로 양극화 : 지역 내 미시적 격차, 같은 아파트 단지 내에서도 층수나 향에 따른 극심한 가격 차이 등 더 세분화된 범위에서 양극화가 나타나고 있습니다.
• 경제적 불평등 심화 : 소득 불균형 심화는 자산 격차를 확대시키고, 부동산 시장 양극화를 더욱 심화시키는 요인으로 작용합니다.
• 정보 비대칭 : 부동산 시장 정보를 독점하는 소수 계층은 투기 등을 통해 막대한 이익을 취할 수 있습니다.
• 규제 미비 : 투기 세력을 규제하고 시장 질서를 확립하는 규제가 미비할 경우, 하이퍼 양극화 현상이 심화될 수 있습니다.
  
  

2024년 12월 서울 아파트 매매가격

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🔵 부동산 양극화와 하이퍼 양극화의 차이점

• 양극화 격차 : 양극화는 수도권과 비수도권, 아파트와 비아파트 간의 가격 격차가 벌어지는 현상을 의미합니다. 반면 하이퍼 양극화는 같은 지역 내에서도 극심한 가격 차이가 나타나는 현상을 말합니다.
• 영향 범위 : 양극화는 주로 지역 간, 주택 유형 간의 격차에 초점을 맞춥니다. 하이퍼 양극화는 지역 내 미시적 격차, 같은 아파트 단지 내에서도 층수나 향에 따른 극심한 가격 차이 등 더 세분화된 범위에서 나타납니다.
• 시장 반응 : 양극화는 수도권과 비수도권의 가격 움직임이 다르게 나타나는 정도의 현상입니다. 하이퍼 양극화는 특정 지역이나 특정 유형의 부동산만 가격이 급등하는 현상이 나타납니다. 예를 들어, 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 선호 지역의 아파트 가격은 천정부지로 치솟는 반면, 지방 도시는 미분양 주택이 쌓이는 극단적인 현상이 발생합니다.
  
  

구분	양극화	하이퍼 양극화
가격 변동	완만한 가격 차이	극단적인 가격 차이
발생 원인	수요와 공급 불균형, 투기, 정책 영향, 인프라 격차	양극화 심화 요인 + 경제적 불평등, 정보 비대칭, 규제 미비
사회적 영향	주거 불안정, 상대적 박탈감	주거 불안정 심화, 사회적 갈등 심화, 계층 간 불화 심화

 

 

🔵 부동산 하이퍼 양극화 대표 지역

1. 서울 강남 3구 vs 노도강

• 강남 3구(강남·서초·송파구) : 아파트 평균 매매가격이 약 30억 원에 이릅니다. 재건축 호재와 고급 주택 수요로 인해 가격 상승세가 유지되고 있습니다.
• 노도강(노원·도봉·강북구) : 평균 매매가격은 약 6억 원으로, 강남 3구 대비 약 5배 낮습니다. 대출 규제와 급매물 증가로 인해 하락세가 지속되고 있습니다.

2. 마용성 vs 외곽 지역

• 마용성(마포·용산·성동구) : 평균 매매가격이 약 16억 원으로, 강남의 대체재로 주목받으며 꾸준히 상승 중입니다.
• 서울 외곽 지역 : 상대적으로 낮은 수요와 교통 인프라 부족으로 가격 상승 폭이 제한적입니다.

3. 수도권 vs 지방 광역시

• 서울 및 수도권 : 서울과 경기 일부 지역은 GTX 개발과 같은 교통 호재로 인해 가격 상승세를 보이고 있습니다.
• 지방 광역시(부산, 대구 등) : 평균 매매가격은 약 3억~4억 원 수준으로, 미분양 물량 증가와 경기 침체로 하락세가 이어지고 있습니다.

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알투코리아부동산투자자문(주)

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