분양권 전매제한과 떴다방?

 

분양권전매제한 분양권전매제한대상 분양권전매제한기간 떴다방

 

 

청약에 대해 공부하다 보니 자연스럽게 전매제한이라는 용어가 따라오더라구요. 청약 당첨 뒤에 오는 전매제한이라는 것이 무엇인지 알아야 피해를 보는 일이 없을 것입니다. 

 

 

 

청약에 당첨이 되면 전매제한이라는 제도를 통하여 매매가 자유롭지 못하게 됩니다. 

갑자기 자금이 부족해지거나 해당 지역으로의 이동이 어렵게 되는 등 청약된 아파트가 필요 없다고 당첨된 분양권을 팔려고 하지만 전매제한에 걸려 불이익(세금 등)이 있을 수 있습니다. 그래서 청약 신청을 하기 전 해당 청약의 전매대상 여부 / 제한 기간이 어느 정도인지 나의 상황에 맞춰 고려를 해 봐야 합니다.

 

 

1. 분양권 전매제한이란      1). 분양권 전매      2). 분양권 전매 제한      3). 떴다방?   2. 전매제한대상   3. 전매제한 제외 대상   4. 전매제한기간

 

 

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1. 분양권 전매제한이란?

1) . 분양권 전매

분양권 전매제한을 알기전에 분양권 전매가 무엇인지 먼저 알고 왜 제한하는지 알아야겠죠.

 

청약에 당첨된 사람은 아파트의 입주권, 즉 분양권(당첨권)이라는 실물 자산이 아닌 권리 형태의 주인이 됩니다. 이 권리를 되파는 것이 전매(轉 구를 전 / 賣 팔 매 : 산 물건을 되파는 것)입니다.  아파트 청약에 당첨되고 입주하기 전에 이 권리를 파는 것이죠. 부동산 경기가 좋아서 향후 시세차익이 많다고 여겨질 경우 많이 발생합니다. 전매를 통한 이익, 일명 피(프리미엄)만 받고 바로 팔아버리는 것입니다. 

 

그럼 왜 제한을 하는 거죠?

부동산 경기가 좋을 때 당첨이 되면 살지 않고 분양권만 팔아도 몇 천, 몇 억까지 돈이 생기니 너도 나도 청약에 관심을 갖기 시작합니다. 실수요자가 아니라 해도 소문을 듣고 청약 신청에 사람들이 몰리게 되는 것이죠. 경쟁률이 무지하게 올라갑니다. 그러면 또 뉴스에 쫙 깔리죠. 이게 다시 사람들의 마음을 조급하게 만들고 점점 투기 과열이 일어나게 됩니다.

특히 인기지역의 경우 부동산 시장이 더욱 심하게 과열 분위기가 일어나며 투기장이 됩니다. 여기에 단기 차익을 누리고 투기세력까지 가세하게 됩니다. 그러면 부동산 과열은 더더욱 심해지게 됩니다.

 

 

* 분양권 : 사업주체가 건설, 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위 / 권리 / 자격 등

* 전매 : (轉 구를 전 / 賣 팔 매) 산 물건을 되파는 것

 

2). 분양권 전매제한

이에 정부가 실수요자를 위한 정책으로 주택을 분양받은 후에 다른 사람에게 일정 기간 동안 그 지위나 권리를 팔지 못하게 만든 제도가 분양권 전매제한 제도입니다. 

부동산 시장이 마비되는 것을 막고 주택시장이 정상적으로 순환되도록 조정하기 위해 전매제한이라는 제도를 만들었으며 세율 적용도 조정하게 된 것입니다.

 

 

 

또한 투기과열지구나 조정 대상 지역 등 대상에 따라서 전매제한기간이 다르게 적용되고 있는데요. 아래에 자세한 표가 있습니다.(4번 내용)

경기 최악이나 부동산 과열 상황에 따라서 분양권 매매 허용 기준이 완화되거나 강화되기도 하며, 지역에 따라서도 다르니 청약 신청 시 모집공고를 확인해야 합니다. 현재는 2021년에 개정된 법률이 적용되고 있는데요. 조정 지역 내에서 취득한 분양권도 양도 시 주택 수에 포함됩니다. 아무래도 높은 세율이 적용되다 보니 새 정부가 들어선 후 전매제한 완화를 기대하고 있는 심리가 많습니다.

 

Ex> 투기과열지구 : 소유권 이전 등기일 까지 최대 5년

조정대상 지역 : 소유권 이전 등기일 까지 최대 3년 

 

 

그럼 '떴다방'은 또 뭐죠?

원래 떴다방은 학교, 상점 앞이나 아파트 앞에 파라솔 설치하고 판매행위를 하는 무리들을 일컬었었는데요. 부동산 투기가 심해지면서 모델하우스 앞에도 이런 부동산 중개업자 무리들이 나타나기 시작했고 요즘은 거의 부동산 떴다방 무리들을 뜻하게 되었습니다. 주택청약통장을 웃돈을 주고 사서 당첨이 되면 높은 금액으로 분양권을 판매하거나, 당첨된 사람의 분양권 전매를 유도하여 중개 수수료를 떼먹으려고 하는 무리들이었습니다. 나중에는 본인들이 분양권을 많이 확보하고 아파트값을 띄운 후 매도하는 행위까지 하여 부동산 시장을 매우 교란하는 투기세력으로 간주되었습니다. 후에 떴다방은 이중 영업 행위로 규정되어 중개업 등록 취소에 해당하는 불법행위로 판결되었습니다.

 

 

 

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2. 전매제한대상

1). 투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택   2). 조정대상지역에서 건설 ·공급되는 주택   2). 분양가 상한제 적용주택   3). 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택

 

* 전매제한대상 지역은 세금도 높다!

전매제한 대상인지 아닌지 중요한 것이 제한 기간뿐만 아니라 세금과 연결되기 때문입니다. 전매제한 기간 몇 년 안에 분양권을 판매하는지 / 내가 몇 주택 소유자인지 등에 따라 비과세와 양도세 세율이 다르게 적용됩니다. 

 

 

* 분양권 전매 시 양도소득세

Ex> 분양권 보유기간이 1년 미만일 때 70% 적용

 

 

 

비과세되는 경우도 있으니 자신의 상황에 따라서 최대한 실익을 봐야겠죠.

 

 

 

 

 

 

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3. 전매제한 제외 대상

1). 도시형 생활주택

2). 경제자유구역으로 지정/고시된 지역에서 건설,공급하는공동주택으로서 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고인정하여 분양가격 제한을 적용하지 않기로 심의,의결한 경우

3). 관광특구로 지정된 지역에서 건설,공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층이상이거나 높이가 150m 이상인 경우

4). 한국토지주택공사(LH) 또는 지방공사가 아래의 정비사업의 시행자로 참여하고 전체 세대수의 10%이상을 임대주택으로 건설, 공급할 것 등의 공공성 요건을 충족하는 경우로서 건설,공급하는 주택

 

● 정비구역 면적이 2만제곱미터 미만이고, 해당 정비사업에서 건설·공급하는 주택의 전체 세대수가 200세대 미만인 사업   (「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호) ● 소규모주택정비사업    (「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호) ● 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택    (「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호) ● 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구재생사업 중 사업시행면적이 1만제곱미터 미만인 사업 또는 전체 세대수가 300세대 미만인 사업에서 건설·공급하는 주택    (「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」) ● 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택

 

5). 상업지역/공업지역 등에서도 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 공공재개발 사업(분양가상한제 적용 지역에 한정)에서 건설, 공급하는 주택

6). 수도권 이외 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로 서 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택

 

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4. 전매제한기간

전매제한기간은 전매제한대상과 함께 청약신청 시 꼭 확인해야 하는 사항입니다. 너무 복잡하고 숫자가 많으니 실수요자들은 그냥 '이렇구나' 정도만 알고 실제 청약 당첨 시 꼼꼼히 봐야겠습니다.

 

 

1). 투기과열지구에서 공급되는 주택

해당 주택의 소유권이전 등기일까지의 기간이며 그 기간이 5년을 초과하는 경우에는 5년 동안만 전매가 제한됩니다.

 

2). 분양가상한제 적용주택

해당 주택의 입주자로 선정된 날로부터 다음 표에 기재된 기간에 도달할 때까지 전매가 제한됩니다.

 

* 수도권

구분		투기과열지구	투기과열지구 외의 지역
1). 공공택지에서  건설,공급되는 주택	가). 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100% 이상인 경우	5년	3년
	나). 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 이상 100% 미만인 경우	8년	6년
	다). 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 경우	10년	8년
2). 공공택지 외의 택지에서 건설,공급되는 주택	가). 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100% 이상인 경우	5년
	나). 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만인 경우	8년
	다). 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 경우	10년

 

* 수도권 외의 지역

구분	투기과열지구	투기과열지구 외의 지역
가) . 공공택지에서 건설 공급되는 주택	4년	3년 (다만, 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급하는 주택의 경우에는 5년)
나). 공공택지 외의 택지에서 건설 공급되는 주택	3년

 

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부동산 관련 공부를 하려다보니 너무 모르는 게 많네요. 그래서 포스팅을 하려면 시간이 엄청 오래 걸려요. 특히 이번 포스팅은 더더욱 그랬어요. 하나라도 알게 되었다는 것에 감사하며 스스로에게 칭찬스티커라도 줘야겠어요.

 

 

 

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