헷갈리는 LTV와 DSR과 DTI ?? 차이점 알아보기

 

부동산 공부를 시작하면서 가장 많이 듣는 단어가 LTV와 DSR과 DTI입니다. 부동산 정책은 한 나라를 이끌어가기 위한 정책 중 가장 중요한 이슈이기 때문에 뉴스에 안 나오는 날이 없습니다. 나와는 관심이 없던 쪽이라 대략만 알고 있었는데요. 미래 준비를 위해 빼놓을 수 없는 분야라서 정확히 알아야겠다는 생각이 들었습니다.

 

집 마련은 대한민국 사람들에게 삶의 질을 결정하는 중요한 문제입니다. 주택 공급은 몇 만호 몇 만호라고 나오는데 항상 부족하고 가격은 계속 오르기만 했습니다. 워낙 주택 가격이 높으니 현금으로 살 수 있는 사람보다는 대출을 통해서 집을 마련하는 사람들이 많습니다. 이때 이용할 수 있는 대출이 담보대출과 신용대출인데요. LTV와 DSR과 DTI는 담보대출을 할 때 접하게 되는 용어들입니다.

LTV와 DSR과 DTI를 함께 공부해야 하는 이유는 세 개가 얽혀서 내가 받을 수 있는 대출 한도가 나오기 때문입니다.

 

1. LTV 란?

2. DTI 란?

3. DSR 이란?

4. DTI와 DSR의 차이점

5. LTV와 DTI와 DSR의 부작용

 

 

 

1. LTV 란?

LTV : Loan to Value Ratio
주택담보대출비율(주택담보인정비율)

LTV는 Loan to Value Ratio를 줄여 말하는 것으로 주택담보대출비율(주택담보인정비율)을 말합니다. 말 그대로 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 집의 가치를 산정하여 빌려줄 수 있는 대출 가능액을 정하는 겁니다. LTV가 60%이다 /  80%이다 라는 뉴스를 자주 볼 수 있는데요. 이 비율에 따라 최대로 대출을 받을 수 있는 금액이 정해지는 겁니다. 내가 5억짜리 집을 소유하고 있고 현재 LTV가 70%라면 3억 5천까지 대출이 나오는 거지요.

 

• LTV=Loan/Value
   (주택담보대출의 담보 가치 / 기준시가)  

• 주택  :  5억  / LTV 70% 일때 -> 5억 X 0.7 = 3억 5천

 

 

이때 주택의 현 시세는 내가 구매했을 때의 가격이 아닌 평균 시세를 기준으로 합니다. 내가 집을 구매할 때의 가격이 3억이었지만 지금 5억 정도의 가격이라면 5억 기준으로 LTV를 산정합니다. 

정부 정책으로 LTV를 완화한다고 하면 내가 대출을 받을 수 있는 금액이 늘어나기 때문에 구매자의 입장에서는 부동산 정책에 곤두설 수밖에 없습니다. 

 

LTV 완화일 때 : 70% -> 80% 

70% : 5억 X 0.7 = 3억 5천

80% : 5억 X 0.8 = 4억 

 

* 주택담보대출의 종류
보금자리론
디딤돌 대출
적격대출

 

Ex > 국민은행의 LTV(주택담보대출) 상품

 

 

 

 

 

 

 

 

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2. DTI 란?

DTI : Debt to Income
총부채상환비율

DTI는 Debt to Income의 약자로서 주택을 구입하려는 사람의 대출 상환 능력을 알아보는 제도입니다. 정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해서 2005년 도입한 것으로 투기지역에서만 40%로 적용되던 것이 이후 확대되었습니다. DTI는 주택 대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자 상환액을 더한 값을 나의 연간 소득으로 나눈 값입니다. 낮게 나올수록 나의 연간 소득이 높다는 것이겠죠.

 

 

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

 

 

LTV 한도와 DTI 한도

LTV가 높게 나오더라도 DTI가 높게 나오면 대출액에서 불리해질 수 있는 것이죠. 담보 가치는 높은데 빚을 갚을 수 있는 나의 소득이 적다는 의미입니다.

 

 

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3. DSR 이란?

DSR : Debt Service Ratio
총부채원리금상환비율

DSR은 내가 받은 모든 부채를 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 이 때 부채에는 위에서 언급한 LTV(주택담보대출)는 물론 차량 할부, 마이너스통장, 카드론, 학자금 대출 등 (제외 대출 있음) 모든 대출의 원금과 이자까지 포함합니다. 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출하는 것으로 DTI보다 더욱 강력하게 규제하는 제도입니다. DSR은 2022년 1월부터 총 대출액 2억 원을 넘는 차주에게는 은행권 40%를, 제2금융권은 50%로 적용되고 있습니다. 그러나 7월부터는 총 대출액 1억 원을 초과하는 차주로 확대된다고 합니다. 

 

 

DSR = ( 주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 ) / 연간소득

* 기타 대출에서 제외 대출 : 전세자금대출, 서민금융상품, 300만 원 이하 소액신용대출, 이주비 중도금 대출 등

 

DSR이 40%이면 빚을 갚는 돈이 내 연봉의 40%를 넘으면 안 된다는 규제입니다.

쉽게 말해 버는 것 대비 빚의 비율을 따져서 갚을 수 있는지 없는지 따지겠다는 겁니다.

DSR이 강화되면 내가 버는 돈은 그대로인데 대출(빚)의 비율이 올라가므로 대출 한도가 확 줄어듭니다. 그래서 LTV가 늘어나도(완화) DSR이 강화되면 대출 한도에 차이가 없게 되어 잘 따져봐야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

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4. DTI와 DSR 의 차이점

DTI와 DSR을 공부해 보니 매우 헷갈립니다. 둘의 차이점을 알아보겠습니다.

DTI는 담보대출의 상환금액과 다른 대출의 이자만으로  부채 상환 능력을 평가한다면

DSR은 담보대출의 상환금액과 다른 대출의 원금 + 이자 로 상환 능력을 평가합니다. 

DSR이 내가 받은 다른 대출의 이자와 함께 원금까지 합해서 평가하기 때문에 대출 가능액이 훨씬 적게 나오게 됩니다. 

 

 

* 주택의 담보가치에 따라 대출 비율 산정
LTV=Loan/Value 

* 개인의 소득을 기준으로 대출 비율 산정
DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
DSR = ( 주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 ) / 연간소득

 

 

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4. LTV와 DSR의 부작용

 

윤석열 정부 인수 위원회는 5월 초 부동산 정책 정상화 방안을 발표했는데요. LTV 규제는 완화하지만 DLR 규제는 기존 강화 조치를 그대로 시행하기로 했습니다. 투기지역/투기과열지구의 경우 LTV 상한 비율은 40%이며, 조정 대상 지역의 경우 50%입니다. 여기서 생애 최초 주택 구입 가구는 최대 20%의 우대 상한이 적용되게 한다고 합니다. 그 외 가구는 추후에 규제 완화를 추진한다고 합니다. 부동산 정책 완화 기대로 윤석열 정부에 표를 줬던 분들은 기대했던 것보다는 실망이라는 평가가 많습니다. 

LTV를 완화하였으나 DSR이 그대로라면 생애 최초 구입자가 아닐 때, 결국 연봉이 높은 고소득자들만 유리해지기 때문입니다. 실수요자들은 LTV와 DSR 규제를 모두 풀 것을 바라고 있습니다.

 

 

그러나 정부 입장에서는 LTV와 DSR을 모두 풀게 되면 유동성이 늘어나는 것은 물론 가계 부채가 늘어나므로 쉽게 풀 수가 없게 됩니다. 우리나라는 가계 대출액이 다른 나라들에 비해 매우 높고 금리가 올라감에 따라 크게 국가 위험 부담이 되고 있습니다. 이번 정부에서 부동산 가격을 띄우는 것을 정책 기조로 내세웠지만 함부로 규제 완화를 할 수 없는 이유입니다.

 

 

 

https://www.dailian.co.kr/news/view/1114184/?sc=Naver 

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