전자책을 판매해 볼까 하고 클래스101에 가입했었다.
둘러보다가 부동산 컨퍼런스 클래스가 무료로 진행된다고 해서 바로 신청했다.
잊고 있을 때쯤 참여 링크가 오길래 궁금함에 저녁 먹다 말고 바로 로그인했다.
부동산은 나에게 요원한 얘기이지만
미리미리 공부해 두는 것도 좋을 것 같아 시간 날 때마다 보려고 한다.
워낙 문서나 부동산 쪽에는 좀 무서워하는 게 있다.
남의 세상 얘기 같아서 멀리했었다.
조금씩 유튜버나 전문 지식을 보면서 익숙해짐부터 시작하려고 한다.
클래스101 컨퍼런스에 신청을 하면
해당일에 이렇게 메일과 문자가 온다.
링크를 클릭하면 유튜브 실시간 페이지로 이동한다.
오늘 컨퍼런스에는 4명의 전문가가 참여한다.
SESSION 1 : 박원갑
- 박원갑 : 국민은행(부동산 수석전문위원)
- 클래스 주제 : 부동산 시장 인사이트
- 블로그 : https://blog.naver.com/land2233
SESSION 2 : 놀부
- 놀부 : 정형근 / 현 유튜브 '놀라운 부동산' 운영 / 제이피크루 컨설팅 대표
- 클래스 주제 : 지금 부동산 잘 사는 전략
- 유튜브 : 놀라운부동산 https://www.youtube.com/channel/UCysO8h0ZdipoFZd-2-EZ4uQ
SESSION 3 : 고상철
- 고상철 : (주)미스터홈즈 FC 대표 / 한국감정평가협회 감정평가연구원 교수
- 클래스 주제 : 땅땅땅! 이제는 토지다
- 유튜브 : 고상철테레비 https://www.youtube.com/channel/UC9Swrb_QkoO0hwbvAQQxBGA
SESSION 4 :
- 얼음공장 국민은행(부동산 수석전문위원)
- 클래스 주제 : 부동산 시장 인사이트
- 유튜브 : 얼음공장의 반백수 프로젝트 https://www.youtube.com/channel/UCuDVP_3ImJ9rIW184cUWObg
대선이 끝난지 얼마 안 되었다.
부동산 공약은 대통령 당선을 좌지우지할 정도로 매우 파급력이 크다.
그래서 4명의 전문가 모두 대선 이후 당선자의 공약에 따라 어떻게 부동산 시장이 변할 것인지
예측하고 무엇을 해야 하는지 얘기하고 있다.
눈이 정말 크고 예쁜 아나운서님인데
이름은 잘 모르겠다.
클래스 내내 진행을 잘 하심.
SESSION 1. 부동산 시장 인사이트
박원갑 : 국민은행(부동산 수석전문위원)
이 분은 워낙 유명하고 오랫동안 활동을 하신 분이라
아시는 분이 많을 것이다.
오늘 강의 중에는 새 정부의 부동산 정책을 분석하고
그에 따라서 올해의 부동산 시세가 어떨지 관망하고 있다.
왜 토지를 사야 하고 집을 사야 하는지에 대해 통찰력이 필요로 하는 설명을 해주셔서
개인적으로는 이분의 강의가 나한테는 잘 맞을 것 같았다.
MZ세대가 왜 작년에 영끌로 집을 사들였는지,
앞으로 맞벌이 세대가 늘어나고 여성의 소비 심리에 따라
부동산 시장이 변할 것인지 설명해 주셨다.
간단한 설명으로 넘어갔는데 저서나 칼럼을 찾아보고
좀 더 깊게 알아봐야겠다는 생각이 든다.
올해 2022 부동산 관망 :
- 재개발과 재건축으로 금리 인상의 하방 압력에도 불구하고 (올해는) 많이 떨어지지 않을 것이다.
- 10년간 부동산이 상승했다. 올해도 상승하면 11년째이기 때문에 내 집 구매는 위험할 수 있다.
- 장기적으로 우상향은 맞다.
- 주거지 선호도가 아파트가 계속될 것이다.
- 2007년과 비슷
- 조정이 온다면 비강남 위주로 올 것
- 최근 30대들이 무주택 영끌 투자를 하면서 강북 / 인천 / 경기가 상승 - 이런 지역들이 먼저 조정
새 정부의 부동산 공약
- 양도세 한시적 완화 : 다주택자들이 인기지역보다 비인기지역 먼저 매매 / 급매 노려볼 만하다
- 임대차3법 2년 : 탈전세 내집마련 수요가 어떻게 갈 것인가 관건
- 전세가 : 통계적으로는 올라갈지 모르지만 실제 소비자 입장에서는 별로 오르지 않을 것이다.
- 22년 : 급매물 / 재건축 테마화 가능성
- 재건축은 폭발성, 휘발성이 크므로 올해 집값이 많이 떨어지지 않을 것
- 5년간 250만 가구 주택 공급 : 무주택자 관심 가지면 좋을 듯
- 재건축 사업 활성화 : 재건축 초과이익 환수제 향방 (완화 가능 / 폐지 X)
- 민간 임대 주택 활성화 : 매입 임대용 소형 아파트 신규 허용
- 청약 제도 개편 : 추첨률 상향 / 무주택자 노려볼 만
SESSION 2. 지금 부동산 잘 사는 전략
놀부 : 정형근 (유튜브 놀라운 부동산)
박원갑 위원보다는 좀 더 공격적으로 주택 구매를 권유한다.
어차피 계속 오르고 있으니 빨리 인플레이션 차에 탑승 권유.
마찬가지로 올해는 재개발과 재건축을 노려볼만하다고 얘기한다.
올해 2022 부동산 관망 :
- 인플레이션과 금리 인상의 중요 기로에 서 있다.
- 놀부는 인플레이션에 베팅하겠다.
- 미국 / 한국 모두 주택 공급이 매우 부족 / 건설비 , 토지비가 상승하고 있다.
- 금리 인상에도 집값 하락까지 끌어내리지 못할 것이다.
- 금리뿐만 아니라 여러 제반 상황을 모두 파악해야 한다.
- 전세 / 월세가 모두 상승하고 주거비가 상승하고 있다.
올해의 대비
- 대선 공약을 보고 준비
- 대출 규제 완화 - 구매력 상향
- 양도세 / 종부세 / 취득세 완화 : 오래가지 않을 것이니 최대한 활용
- 임대 3법 폐지 혹은 수정 : 웬만하면 공약 초기 시행 때를 활용하라
- 서울 도심 공급 해결 : 오직 정비 사업 활성화 뿐
- 3기 신도시는 신도시를 약화 : 결국 서울로 서울로
- 신축 강세장 당분간 지속 : 투자자는 다음 신축 장소를 물색 / 선행 투자 매우 중요
- 현재 큰 수익이 나올 수 있는 분야 : 초기 재건축 , 재개발 (네임밸류 / 연한이 돌아오는 지역 / 비교적 저렴하게 구매할 수 있는 지역)
1주택자 포지션
- 비과세 구간이 크다면 무조건 매도 후 갈아타라
- 자본이 허락하는 한 최대의 입지와 단지 선택
- 꼭 내가 살아야 내 집 아니다(레버리지 or 재개발, 재건축)
- 갈아타는 비용(양도세)이 크다면 2주택 전략
- 공시가 낮은 재개발(임대 사업자 활용 가능)
- 공급과잉 지대 : 인천 / 대전 분명히 매수 기회 올 것
SESSION 3. 땅땅땅! 이제는 토지다
고상철 : (주)미스터홈즈 FC 대표 / 한국감정평가협회 감정평가연구원 교수
아파트 매매뿐만 아니라 토지 구매로 부를 축적할 수 도 있다.
대부분은 토지 구매가 어렵고 더 위험하다고 생각해서 매매를 꺼려 하는데
고상철 전문가는 절대 그렇지 않다고 말한다.
토지 투자도 해야 하는 이유
- 소액으로도 투자 가능
- 주택 투자 규제 강화를 피해 토지 투자도 고려
- 공시가격 현실화 비율이 낮고 시세에 비해 세금이 덜 부과
- 토지 가치를 상승시킬 수 있는 방법이 다양 - 투자금의 10배 이상의 수익도 가능
- 토지 수요자는 계속적으로 늘어남
- 경매 취득 : 아파트, 다세대 주택처럼 명도를 진행하지 않아도 된다.
- 땅값은 오늘이 가장 싸다
SESSION 4. 부동산 시장 인사이트
얼음공장 : 함태식
[도서] 서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다
[도서] 가난한 청년의 부자공부 가난한 청년의 부자공부
달리 약력을 찾을 수가 없다.
네이버 ,나무위키 다 막아놓은 듯.
실전 얘기를 하는 것 보면 부동산 업계 회사를 운영하는 것이 아닌가 싶다.
간단하지만 어려운 원리- 공급과 수요로 부동산을 설명한다.
수요의 이유만 잘 찾아내면 좋은 물건을 찾을 수 있는 포인트가 될 것 같다.
굉장히 냉소적인 말투다. 그래서 닉네임이 '얼음공장'인가 보다.
매우 공부만 하는 모범생 타입 같다.
원리적으로 공부하고 싶다면 이분의 강의도 잘 맞을 것 같다.
올해 2022 부동산 관망 :
- 내가 하면 투자 남이 하면 투기 : 명언이로세
- 부동산 시장 : 절대적인 공급과 수요 원칙에 움직인다.
- 2022년 역시 공급 부족 : 오를 수밖에 없다
- 임대차 3법이 끝날 시점 : 더욱 공급이 부족해질 것으로 예상
- 2017-2020 공급 폭증에도 불구하고 부동산 폭등
- 2022년 부터 유래없는 공급 폭감
- 수도권에 더 이상의 내집마련 미룸은 비현명
- 다주택자 / 건설사의 발목을 묶어 시장이 묶여 있다
- 전/월세 가격은 계속 상향할 것이니 내집 마련이 현명
진짜 긴 시간 시청이었다.
끝나고 나니 3시간이 넘게 걸렸다.
지금 포스팅을 하면서 복기를 하니 하루가 다 지나간다.
오래 걸렸지만 두 번 보니 훨씬 이해가 잘 되긴 한다.
부동산 강의로 얼떨결에 이 클래스를 들었는데 행운인가 싶다.
4명의 전문가를 보다 보니 각각 특징이 있어서 좋았다.
같은 상황에, 다른 분석과 파악으로, 다른 결론을 내고 있다.
부동산 공부를 처음 시작하는 입장에서 아주 좋은 경험이었다.
나에게 맞는 부동산 전문가를 선택하고 공부 방향에 대해 고민할 밑거름이 되었다.
클래스가 끝날 즘 이렇게 만족도 조사 메일도 온다.
우연한 기회에 공짜로 아주 좋은 강의를 들었다.
별 다섯 개 투여!
전체적으로 본다면
박원갑 위원 : 올해 내년 상승의 힘 언급 없음(영끌 투자는 X)
놀부 : 사라
고상철 : 사라
얼음공장 : 사라
아무래도 고점에 대한 위험 감지와 금리 인상의 하방 압력을
무시할 수는 없는 듯하다.
결론은 돈 있으면 무조건 사라.
좋은 곳으로!
좋은 곳은 싼 곳!
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