토지거래허가구역이란? 지정 기준과 부동산에 끼치는 영향

• 목차
• 📍 토지거래허가구역이란?
• • 🔵 기본 원칙
• 📍 토지거래허가구역 지정 기준과 절차
• • 🔵 토지거래허가구역 대상 토지
  • 🔵 토지거래허가구역 지정 절차
• 📍 토지거래허가구역 부동산 거래 시 유의할 점
• • 🔵 실거주자 & 투자자 차이
  • 🔵 토지거래허가구역 거래 시 유의할 점
  • 🔵 토지이용 의무기간
• 📍 허가를 받기 위한 절차 (신청 방법)
• 📍 토지거래허가구역 지정의 효과와 부동산 시장 영향
• • 🔵 긍정적 효과
  • 🔵 부정적 효과

최근에 송파구의 잠실, 강남구의 삼성동, 대치동, 청담동 등이 토지거래허가구역 해제가 되면서 다시 부동산 가격이 출렁이고 있다고 합니다. 토지거래허가구역 제도는 부동산 투기를 억제하고 시장 안정을 도모하기 위해 도입되었는데요. 거래시 허가를 받아야하는 절차로 인해 아무래도 부동산 시장이 위축되면서 가격은 안정되는 면이 있습니다. 그런데 우리나라 부동산의 가장 고가인 곳들이 풀렸으니 파급효과가 만만치 않을 듯 합니다.
이번 글에서는 이처럼 부동산 가격에 많은 영향을 끼치는 토지거래허가구역이 무엇인지 알아보겠습니다.

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📍 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기를 막고 가격 안정을 위해 정부가 지정하는 특별 관리 지역입니다. 이 구역 내에서 일정 규모 이상의 토지나 건물을 거래하려면 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결된 계약은 효력이 발생하지 않으므로 주의가 필요합니다.

🔵 기본 원칙

1. 실거주 목적 우선 : 주거용 부동산은 실제 거주할 사람에게 우선권이 주어집니다.
2. 투기 방지 : 단기 차익을 노린 투기성 거래를 제한합니다.
3. 이용 의무 : 허가받은 용도로 일정 기간 동안 반드시 사용해야 합니다.
4. 거래 투명성 : 모든 거래는 관할 구청의 허가를 받아 투명하게 이루어져야 합니다.

📍 토지거래허가구역 지정 기준과 절차

🔵 토지거래허가구역 대상 토지

지정 기준	내용
투기적인 토지 거래 성행 우려	토지 가격 급등, 투기 세력 유입 등
지가 급격한 상승 또는 상승 우려	개발사업, 교통망 확충 등
토지 이용 계획의 원활한 시행 저해 우려	도시 개발 계획, 산업단지 조성 계획 등

토지거래허가구역에서는 용도지역별로 다음과 같은 면적 이상의 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

• 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
• 도시지역 외 지역 : 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

 

도시지역	용도지역	허가를 요하는 면적
주거지역	주거지역	60㎡ 초과
상업지역	상업지역	150㎡ 초과
공업지역	공업지역	150㎡ 초과
녹지지역	녹지지역	200㎡ 초과
용도 미지정	용도 미지정	60㎡ 초과

 

현재 서울시의 토지거래 허가 구역 지정현황은 아래 링크를 클릭하시면 확인해 보실 수 있어요.
➡ 서울시의 토지거래 허가 구역 지정현황
https://land.seoul.go.kr/land/other/appointStatusSeoul.do

🔵 토지거래허가구역 지정 절차

이러한 절차를 통해 지정된 토지거래허가구역은 지정 기간 동안 거래 시 허가를 받아야 합니다. 지정 기간은 보통 5년 이내이며, 필요시 연장이 가능합니다.

1. 입안 : 투기 우려 지역 파악
   국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정 필요성을 검토합니다.
2. 심의 : 관계 기관 협의
   중앙 또는 지방 도시계획위원회의 심의를 거칩니다.
3. 공고 및 통보 : 관보 또는 시·도보에 공고하고, 관계 기관에 통보합니다.
4. 주민 의견 수렴
5. 열람 : 공고 후 7일간 열람 기간을 제공합니다.

📍 토지거래허가구역 부동산 거래 시 유의할 점

실거주자와 투자자는 토지거래허가구역에서 거래할 때 다음과 같은 차이가 있습니다.

🔵 실거주자 & 투자자 차이

• 실거주자 : 실제 거주 목적으로 토지를 구입하는 경우, 비교적 허가를 받기 쉽습니다. 허가를 받아 주거용으로 직접 사용해야 하며, 일정 기간(보통 2년) 동안 전매나 임대가 제한됩니다.
• 투자자 : 투자 목적으로 토지를 구입하는 경우, 허가를 받기가 까다로울 수 있습니다. 투자 목적으로는 허가를 받기 어려우며, 실거주 의무를 회피할 경우 법적 제재를 받을 수 있습니다.

구분	실거주자	투자자
허가 가능성	높음	낮음
이용 의무 기간	2년	2-5년
임대 가능 여부	불가	조건부 가능
매매 제한	2년간 불가	용도별 상이

🔵 토지거래허가구역 거래 시 유의할 점

1. 허가 신청 시기 : 계약 체결 전에 반드시 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래할 경우 계약이 무효화되므로 반드시 허가를 받아야 합니다.
2. 이용 계획 수립 : 구체적이고 실현 가능한 이용 계획을 제출해야 합니다. 허가 신청 시 제출한 이용 계획대로 토지를 사용해야 하며, 임의로 변경할 수 없습니다.
3. 자금 출처 증명 : 토지 취득 자금의 출처를 명확히 밝혀야 합니다.
4. 이용 의무 준수 : 허가받은 용도로 정해진 기간 동안 반드시 사용해야 합니다. 허가 시 부과된 조건을 준수하지 않을 경우 허가가 취소될 수 있습니다.
5. 처분 제한 : 의무 기간 동안 매매나 임대가 제한될 수 있습니다.

🔵 토지이용 의무기간

토지거래허가구역에서 토지를 취득한 후에는 다음과 같은 의무기간 동안 허가받은 용도로 이용해야 합니다.

 

목적별	농업용	임업용	주거용	개발용(사업용)	기타(현상보존 등)
의무기간	2년	3년 (생산물이 없는 경우는 5년)	2년	4년	5년

 

토지거래허가구역 제도는 부동산 시장 안정화를 위한 중요한 정책 수단입니다. 하지만 때로는 시장을 경직시키는 부작용도 있어 신중한 접근이 필요합니다. 부동산 투자나 거래를 고려하고 계신다면, 해당 지역의 규제 현황을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 정확한 정보와 신중한 판단이 성공적인 부동산 거래의 열쇠입니다.

📍 허가를 받기 위한 절차 (신청 방법)

➡ 토지거래계약허가신청 : http://www.gov.kr/portal/main

1. 신청서 작성 : 토지거래계약허가신청서를 작성합니다.
2. 구비 서류 준비 :
   • 토지이용계획서
   • 토지취득자금 조달계획서
   • 개인정보 수집이용제공 동의서
   • 주택임대차 계약 종료 확인서 (해당 시)
   • 주택 추가 사유 등 소명서 (해당 시)
3. 신청서 제출 : 관할 구청에 직접 방문하거나 온라인으로 제출합니다.
4. 심사 및 결과 통보 : 보통 15일 이내에 허가 여부가 결정됩니다.
5. 허가증 발급 : 허가 시 허가증을 발급받습니다.

📍 토지거래허가구역 지정의 효과와 부동산 시장 영향

토지거래허가구역 지정은 단기적으로는 부동산 거래를 위축시킬 수 있지만, 장기적으로는 부동산 시장의 안정과 균형 발전에 기여할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정은 부동산 투기를 억제하고 가격 급등을 막는 역할을 합니다. 실거주자 중심의 거래를 유도해 시장 안정성을 높이고, 무분별한 개발을 방지하는 효과도 있습니다. 또한, 실거주 요건을 강화해 투기 목적으로 매물을 사들이는 행위를 줄이며, 장기적으로 주택시장 건전성을 유지하는 데 기여합니다.

🔵 긍정적 효과

1. 투기 억제 : 단기 차익을 노린 투기성 거래가 감소합니다. 투기적인 토지 거래를 막아 부동산 시장의 안정을 도모합니다.
2. 실수요자 보호 : 실제 거주할 목적의 구매자들에게 유리한 환경이 조성됩니다.
3. 가격 안정화 : 급격한 가격 상승을 억제하는 효과가 있습니다. 토지의 효율적인 이용을 통해 국토의 균형 발전을 도모합니다.

🔵 부정적 효과

거래 제한이 강화되면서 매매가 줄고, 시장이 위축될 가능성이 있습니다. 특히, 실수요자가 허가 절차로 인해 원하는 시기에 매수를 하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 또한, 규제가 오히려 공급을 줄여 장기적으로 가격이 상승하는 역효과를 초래할 수도 있습니다. 거래량 감소로 인한 시장 경직성도 주요 문제로 지적됩니다.

1. 거래량 감소 : 규제로 인해 전반적인 거래량이 줄어들 수 있습니다.
2. 풍선효과 : 인근 비규제 지역으로 투자 수요가 이동할 수 있습니다.
3. 재산권 침해 논란 : 소유자의 재산권 행사가 제한된다는 비판이 있습니다.

 

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