토지거래허가제 대지지분이 핵심! 전용면적만 보면 안 됩니다

• 목차
• 📍 전용면적만 보면 안 됩니다, 대지지분이 핵심입니다
• 📍 토지거래허가제, 무엇을 기준으로 허가 대상이 될까?
• • 🔵 허가 대상 판단 기준
• 📍 대지지분이란? 전용면적과 완전히 다릅니다
• • 🔵 개념 정리
• 📍 왜 대지지분을 기준으로 판단할까?
• • 🔵 규제 목적은 '투기 억제'
  • 🔵 주택 유형과 상관없는 공정한 기준
• 📍 헷갈리기 쉬운 실제 사례들
• • 🔵 전용면적만 보고 안심했다가 허가 대상 되는 경우
  • 🔵 투자자들이 '대지지분 낮은 단지'를 선호하는 이유
• 📍 대지지분, 어디서 확인할 수 있을까?
• • 🔵 확인 방법 3가지
  • 🔵 온라인 정보로는 부족한 이유
• 📍 실거주 요건도 대지지분으로 판단합니다
• • 🔵 실거주 의무 지역 예시
• 📍 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

📍 전용면적만 보면 안 됩니다, 대지지분이 핵심입니다

토지거래허가제는 땅을 사고팔 때 정부의 ‘허가’를 받아야 하는 제도입니다.
많은 분들이 "우리 아파트는 전용 84㎡니까 괜찮겠지"라고 생각하지만, 실제 판단 기준은 전용면적이 아니라 '대지지분'입니다.
이걸 몰라서 계약이 반려되거나 실거주 조건에 걸리는 일이 지금도 자주 발생하고 있어요.

 

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📍 토지거래허가제, 무엇을 기준으로 허가 대상이 될까?

실거주 요건은 ‘대지지분’ 면적으로 판단합니다

🔵 허가 대상 판단 기준

• 토지거래허가제는 토지 소유를 목적으로 한 거래를 규제하는 제도
• 아파트도 예외가 아닙니다.
• ‘집합건물’의 경우 대지지분이 85㎡ 이하일 경우에만 규제 적용

📌 주의:
전용면적 84㎡짜리 아파트도, 대지지분이 86㎡면 허가 대상이 아닙니다.
반대로 전용 59㎡라도 대지지분이 80㎡면 허가 대상이 됩니다.

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📍 대지지분이란? 전용면적과 완전히 다릅니다

내 집의 '땅에 대한 지분', 이게 바로 대지지분입니다.

🔵 개념 정리

• 대지지분: 아파트 단지 내 전체 대지(땅)를 세대수 기준으로 나눈 비율
• 쉽게 말해, 내가 갖고 있는 땅의 소유권 지분
• 같은 84㎡ 아파트여도 대지지분은 단지마다 다릅니다
• 보통 오래된 단지일수록 대지지분이 높고, 대단지일수록 낮습니다

📌 예시:

• A단지: 전용 84㎡, 대지지분 78㎡ → 허가 대상
• B단지: 전용 84㎡, 대지지분 91㎡ → 허가 대상 아님

📍 왜 대지지분을 기준으로 판단할까?

전용면적이 아니라 땅의 소유권이 기준인 이유가 있습니다

🔵 규제 목적은 '투기 억제'

• 토지거래허가제의 본질은 땅 거래에 대한 규제
• 같은 전용면적이라도, 땅을 많이 가진 사람일수록 투기 목적 가능성이 크다고 판단
• 즉, 건물이 아니라 토지를 소유한다는 관점에서 판단하는 것

🔵 주택 유형과 상관없는 공정한 기준

• 단독주택, 아파트, 다세대 구분 없이 적용 가능
• 특히 아파트처럼 집합건물일 경우, 유일한 ‘토지 기준’이 바로 대지지분

📍 헷갈리기 쉬운 실제 사례들

🔵 전용면적만 보고 안심했다가 허가 대상 되는 경우

• "우리 집 전용 59㎡니까 괜찮겠지" → 대지지분이 82㎡면 허가 대상
• 특히 강남·송파·서초처럼 허가구역이 넓은 곳에서는
  소형 평형도 예외 없이 규제됨

🔵 투자자들이 '대지지분 낮은 단지'를 선호하는 이유

• 대지지분이 낮으면 허가 대상이 아니라서
  실거주 요건 없이 매매 가능
• 특히 수익형 전환(월세/전세 목적)에도 유리
• 단점은 ‘재건축 가치’는 낮아질 수 있음

📍 대지지분, 어디서 확인할 수 있을까?

🔵 확인 방법 3가지

1. 등기부등본(건물 등기사항전부증명서)
   • 갑구/을구 아래쪽에 ‘대지권 비율’ 표시
2. 공인중개사무소
   • 분양 당시 자료 보유 시 확인 가능
3. 분양공고문/입주자 모집공고
   • SH, LH 등 공공분양 자료에는 대지지분 상세 명시

🔵 온라인 정보로는 부족한 이유

• 네이버 부동산, 호갱노노 등에서는 대지지분이 표시되지 않거나 추정치임
• 계약 전에 꼭 등기부등본으로 최종 확인해야 안전

📍 실거주 요건도 대지지분으로 판단합니다

허가 대상이 되면, 대부분 2년 실거주 조건이 붙습니다.

🔵 실거주 의무 지역 예시

• 서울 강남구, 송파구, 용산구 등: 대지지분 85㎡ 이하라도 허가 필요
• 경기도 과천, 하남, 광명: 85㎡ 초과면 허가 대상 아님

📌 실거주 조건이 붙으면

• 전세 놓을 수 없음
• 전입신고 + 실제 거주 필요 (공과금 납부 등 확인)

📍 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

• 전용면적만 보지 말고 대지지분 확인하기
• 내 집이 허가 대상 면적(85㎡ 이하)에 해당되는지
• 실거주 요건이 붙는 지역인지
• 등기부등본으로 직접 확인
• 허가가 필요한 경우, 실거주 계획 수립 및 기존 주택 처분 계획 준비

 

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