토지거래허가제, 언제 해제되나요? 토허제 해제조건

📍 토지거래 허가구역 해제 조건 총정리

송파동 사례를 중심으로 토지거래허가제 해제 기준과 절차를 정리합니다. 실거주 요건이 부담이었던 분들이 가장 궁금해하는 다음 질문은 이겁니다. “토지거래허가제, 언제 해제되나요?”

이번 글에서는 송파동 사례를 중심으로 해제 조건과 흐름을 쉽게 정리해드립니다.

 

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📍 토지거래 허가구역 해제 조건은 어떻게 결정될까?

토지거래허가제는 시장 과열을 억제하기 위한 정책 도구입니다. 따라서 해제 여부는 단순한 지정 기간 만료가 아닌, 시장 안정 여부에 따라 판단됩니다. 정부는 해당 지역의 실거래가 추이와 거래량, 수요 구조를 종합적으로 분석합니다.
가격이 일정 기간 이상 하락하거나, 거래가 지나치게 위축되는 등 '투기 억제 목적'이 희미해졌다고 판단되면 해제를 검토하게 됩니다.

특히 실거주 수요가 뚜렷하게 늘어나거나 정비사업이 일시 중단될 경우, 정책 효과보다 시장 위축이 더 크다고 보고 조정이 이뤄지기도 합니다.

🔵 주요 해제 조건 비교표

조건 구분	판단 기준	송파동 현황	해제 가능성
실거래가 추이	최근 3~6개월 하락 지속	O	높음
거래량 변화	지정 이후 거래 50% 이상 감소	O	높음
실수요 비중 증가	전입 비율 상승, 법인 거래 감소	△	중간
정비사업 정체	일부 단지 속도 조절 중	△	유동적

🔵 부동산 가격 안정 여부

실거래가가 일정 기간 하락세를 유지할 때 해제가 검토됩니다.

• 최근 3~6개월간 거래된 실거래가가 기준이 되며, 단기 조정이 아닌 지속적인 하락 추세가 있어야 합니다.
• 예: 송파구 A단지의 전용 84㎡는 2021년 최고가 대비 2.5억 이상 하락

🔵 거래량 급감

거래가 지나치게 줄어들면 규제 실효성이 낮아졌다고 판단됩니다.

• 허가제로 인해 매수자와 매도자 모두 움직이기 어려워진 경우 ‘시장 위축’으로 간주하고 해제를 고려합니다.
• 송파동은 지정 이후 월별 실거래량이 50% 이상 감소한 시점도 존재합니다.

🔵 실거주 수요 우위

실거주 중심의 거래가 다수를 차지할 때는 규제 목적이 약해졌다고 봅니다.

• 전입신고 비율이 높아지고, 법인·다주택자의 거래 비중이 감소할수록 규제 완화 신호로 간주됩니다.
• 실거주 요건으로 인한 거래 포기 사례가 많아질수록 정책 재검토 필요성이 제기됩니다.

🔵 정비사업 관련 이슈

정비사업이 지연되거나 중단될 경우, 투기 억제 목적이 줄어들게 됩니다.

• 추진 주체의 자금 문제, 사업성 악화 등으로 사업이 정체될 경우 해당 구역에 대한 허가제 해제를 검토하는 경우가 많습니다.
• 송파동의 일부 재건축 단지는 구조적 이슈로 인해 속도 조절 중입니다.

📍 해제 여부는 누가, 언제, 어떻게 결정할까?

토지거래 허가구역 지정과 해제 권한은 중앙정부와 지자체에 있습니다. 절차는 법적 근거에 따라 이뤄지며, 단순히 시간만 지나면 자동 해제되는 구조는 아닙니다. 국토교통부 또는 지자체장이 시장 상황을 보고 ‘해제 필요성’을 검토한 뒤, 관계기관 협의를 거쳐
심의위원회에서 해제 여부를 최종 결정합니다. 이후 관보에 고시되면 그 시점부터 효력이 발생합니다.

🔵 법적 근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조

해당 법률에 따라 허가구역은 최대 5년까지 지정할 수 있습니다.

• 하지만 매년 실효성을 검토하도록 규정되어 있어, 1년 단위로 해제 여부를 판단하는 것이 일반적입니다.
• 지자체가 선제적으로 해제 요청을 할 수도 있으며, 이 경우 국토부와의 협의를 통해 빠르게 절차가 진행됩니다.

🔵 해제 심의 절차

토지거래허가제 해제는 다음과 같은 단계를 거칩니다.

1. 지자체가 검토보고서를 작성
2. 국토부 및 관계기관과 협의
3. 지정심의위원회 개최 및 판단
4. 관보 고시 후 해제 효력 발생

 

📍 송파동 토지거래허가구역 해제와 재지정: 최근 동향과 영향

송파동은 2021년 하반기에 허가구역으로 지정되었습니다. 송파동의 토지거래허가구역은 최근 해제되었다가 한 달 만에 다시 지정되는 변동을 겪었습니다. 이러한 변화의 배경과 그에 따른 시장 영향을 살펴보겠습니다.

📍 토지거래허가구역 해제와 재지정의 배경

토지거래허가구역의 지정과 해제는 부동산 시장의 안정과 투기 방지를 위한 정책 도구입니다. 송파동의 경우, 이러한 정책이 단기간에 변동되며 시장에 영향을 주었습니다.

🔵 해제 이후 집값 상승

• 해제 발표: 2025년 2월 12일, 서울시는 송파구 잠실동 등 4개 동의 아파트 291개 단지에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제하였습니다. 이는 해당 지역의 부동산 시장이 안정되었다는 판단에 따른 조치였습니다.
• 집값 상승: 그러나 해제 이후 해당 지역의 아파트 매매가격이 급등하였습니다. 예를 들어, 잠실 리센츠 전용면적 84㎡는 해제 직후 1억 원 이상 상승한 가격에 거래되었습니다.

🔵 토지거래허가구역 해제와 재지정 전후의 주요 변화

항목해제 시 (2025년 2월 12일) / 재지정 시 (2025년 3월 19일)

적용 지역	잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 아파트 291개 단지	강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트 약 2200개 단지
거래 제한	없음	일정 규모 이상 거래 시 구청장 허가 필요
실거주 의무	없음	2년간 실거주 의무 부여

🔵 재지정의 필요성 대두

• 시장 과열 우려: 해제 이후 한 달여 만에 부동산 시장의 과열 조짐이 나타나자, 정부와 서울시는 추가적인 투기 수요 유입을 방지하기 위해 해당 지역을 다시 토지거래허가구역으로 지정하기로 결정하였습니다.

📍 재지정의 영향과 고려사항

토지거래허가구역의 재지정은 부동산 시장에 다양한 영향을 미칩니다.

🔵 실수요자와 투자자의 대응

• 실수요자: 재지정으로 인해 주택 매매 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 따라서 실수요자는 주택 구입 시 이러한 요건을 충족해야 합니다.
• 투자자: 갭투자 등 투기적 거래는 사실상 불가능해지며, 투자 전략의 재검토가 필요합니다.

🔵 시장 안정화 기대

• 투기 수요 억제: 재지정을 통해 투기적 수요를 억제하고, 부동산 시장의 안정을 도모할 수 있을 것으로 기대됩니다.
• 가격 조정 가능성: 단기적으로는 거래량 감소와 함께 가격 조정이 있을 수 있으나, 장기적으로는 실수요 중심의 건강한 시장 형성이 예상됩니다.

송파동의 토지거래허가구역 해제와 재지정은 부동산 시장의 변동성과 정책 대응의 중요성을 보여주는 사례입니다. 실수요자와 투자자 모두 이러한 변화를 주시하며, 신중한 의사결정을 해야 할 시점입니다.

 

📍 해제 시 실수요자와 투자자는 어떻게 달라질까?

토지거래허가제가 해제되면 거래 절차가 간편해지고, 기존에 규제로 인해 막혀 있던 수요가 다시 움직일 수 있게 됩니다.
하지만 해제 후 바로 반등하는 시장도 있는 만큼, 기회와 위험을 동시에 고려한 전략이 필요합니다.

🔵 실수요자: 진입 장벽이 낮아짐

허가제가 해제되면 실거주 요건 없이 주택을 매수할 수 있게 됩니다.

• 기존에는 계약 후 2년 이상 실거주해야 하는 조건이 있었지만 해제되면 해당 요건이 사라지면서 거래 허들이 크게 낮아집니다.
• 특히 직장 이동, 자녀 교육 등으로 유동적인 수요자에게는 입지 좋은 지역을 유연하게 선택할 수 있는 기회가 됩니다.

🔵 투자자: 거래 전략 재편 타이밍

허가제 해제는 투자자에게도 중요한 기회 요인이 됩니다.

• 지금까지 묶여 있던 물건의 매도, 혹은 신규 투자 진입이 자유로워지기 때문입니다.
• 특히 지분 쪼개기, 법인 매입 등 규제 이전에 사용하던 전략들이 다시 유효해질 수 있습니다.
• 단, 분양권 전매 제한이나 주택담보대출 규제는 별도로 존재하므로 전체 규제 환경을 종합적으로 확인해야 합니다.

 

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